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Flexibilidade dos projetos, aumento de eficiência nas operações e disponibilidade de recursos pelo investidor profissional são vantagens do built to suit

A Universidade da Azul Linhas Aéreas foi desenvolvida sob medida pela Bresco dentro do Parque Corporativo Bresco Viracopos (Bresco/Divulgação)

Muitas empresas desconsideram a possibilidade de alugar um imóvel por imaginar que ele não vai atender às especificidades de seu negócio. Essa é uma mentalidade que vem mudando graças ao crescimento do modelo built to suit, em que empreendimentos são desenvolvidos e construídos sob medida para atender a necessidades operacionais de clientes por meio de contratos de locação de longo prazo.

Na prática, uma empresa especialista no mercado imobiliário emprega conhecimento e capital próprios para a seleção, aquisição, desenvolvimento e construção do imóvel de acordo com a demanda e as especificações do cliente que posteriormente vai ocupá-lo. A Bresco, empresa que é referência no setor de terceirização imobiliária, vem implementando o formato com bastante sucesso no mercado brasileiro há mais de 12 anos, sendo responsável por mais de 2 milhões de metros quadrados de operações no modelo built to suit em todo o país, tanto de escritórios quanto de galpões.

De acordo com o diretor de desenvolvimento de negócios e de marketing da Bresco, Maurício Geoffroy, a consolidação do built to suit no Brasil – que já é altamente praticado nos Estados Unidos e na Europa – vem ocorrendo devido aos inúmeros benefícios para as empresas: “A locação faz muito mais sentido do ponto de vista operacional e financeiro do que ter a propriedade, pois permite que a empresa invista seu capital em sua atividade fim, sem precisar despender tempo, dinheiro e equipe em projetos imobiliários. Além disso, ao contratar um investidor especializado para o projeto, o risco imobiliário, desde as aprovações dos projetos, a gestão da construção até a entrega no prazo e qualidade esperada pelo cliente, fica com o investidor profissional”, explica.

“Todo o risco imobiliário fica com o investidor profissional especialista no ramo.”

Maurício Geoffroy, diretor de desenvolvimento de negócios e de marketing da Bresco

Geoffroy destaca que o built to suit elimina a necessidade da empresa de contratar e disponibilizar times específicos para o planejamento e execução do projeto. “O planejamento completo e execução são feitos pela Bresco: fazemos as diligências e a compra do imóvel, desenvolvemos os projetos, obtemos as licenças e alvarás, gerenciamos a construção até a entrega do imóvel. O cliente recebe o projeto turn-key, ou seja, ‘chave na mão’. Na prática o cliente participa de todas as etapas, mas precisa se preocupar apenas com a sua operação.”

Na vida prática
Além dessas vantagens, há também o fato de o cliente ser beneficiado por um relacionamento de longo prazo em que a Bresco realiza investimentos futuros na modernização e expansão das suas estruturas. Um exemplo disso é a John Deere, líder mundial na fabricação de equipamentos agrícolas, que teve o seu Centro de Treinamento, de Inovação e de Distribuição, em Campinas (SP), desenvolvido e construído pela Bresco. Em 2008, a John Deere iniciou sua operação no local com a locação de um galpão de 35 000 metros quadrados. Mas, dado o crescimento de suas operações na América Latina e os novos negócios de treinamento e inovação, a locatária solicitou a expansão e a Bresco entregou mais 40 000 metros quadrados desenvolvidos e construídos sob medida para as necessidades da empresa, totalizando75 000 metros quadrados dentro do Parque Corporativo Bresco Viracopos.

Segundo o diretor de operações de peças da John Deere para a América do Sul, Ilson Eckert, a Bresco atendeu às expectativas da companhia desde a concepção do projeto até sua efetiva execução, tanto da expansão do galpão quanto da modernização da estrutura existente. “O resultado foi uma expansão completamente integrada e operacional, sem interrupções nos serviços aos nossos concessionários e clientes. Percebemos que a Bresco fez a leitura das nossas necessidades e as incorporou adequadamente na solução. Entender o cliente é a chave”, afirma.

Outra empresa que adotou o modelo foi a Azul Linhas Aéreas. Roberto Hobeika, diretor de serviço ao cliente e recursos humanos, conta que a empresa nunca tinha adotado o built to suit antes, mas que começou a levar o sistema em consideração quando fez as contas de quanto investiria no seu centro de treinamento, hoje também localizado no Parque Corporativo Bresco Viracopos. “Considerando que somos uma empresa que investe muito em tecnologia e no core de nosso negócio, preferimos não adaptar um prédio já existente e também manter capital para os investimentos no foco de nosso negócio. Assim, vimos que o BTS (abreviação para built to suit) era a melhor opção para a construção do centro de treinamentos”, acrescenta Hobeika. “Com isso, tivemos a vantagem de idealizar o imóvel de acordo com nosso interesse, e a Bresco desenvolveu as instalações segundo nossa demanda, que inclui, por exemplo, amplos espaços para montar os simuladores de voo pelos quais nossos pilotos passam.”

Também adepta do modelo built to suit, a Natura decidiu em 2012 reavaliar toda a sua malha de distribuição. Um dos requisitos era que o novo hub de distribuição ficasse próximo à unidade industrial, em Cajamar, no interior de São Paulo. Por isso, a decisão de um hub de distribuição, que hoje está instalado em Itupeva (SP), de produtos acabados com muita tecnologia embarcada. Por isso, foi feita uma concorrência pela Natura para escolher o melhor parceiro no desenvolvimento e construção do projeto. Dada a complexidade de se entregar um imóvel corporativo sob medida, era muito importante que a empresa escolhesse o investidor qualificado e com track-record de sucesso. “A proximidade das pessoas, o projeto técnico, as negociações e a satisfação que clientes da Bresco demonstravam foram fundamentais na hora da escolha”, diz Alejandro César Carfi, logistic manager da Natura.

Flexibilidade, relação consultiva, que impediu que a inexperiência gerasse problemas no empreendimento, e cumprimento de prazos foram alguns dos outros diferenciais apontados pelo executivo. “Imagine que, pelo alto grau de tecnologia que temos aqui, na época do desenvolvimento do imóvel, tínhamos muito equipamento importado. Recebemos nada menos do que 256 contêineres de materiais importados. Qualquer atraso poderia ser desastroso. E isso não aconteceu. Foi realmente uma relação ganha-ganha em todas as fases”, completa Carfi.

Built to suit passo a passo
A construção de imóveis sob medida envolve etapas como:

1. Identificação das demandas do cliente
• Definição da localização e conhecimento das necessidades

2. Desenvolvimento da solução
• Busca pelas melhores opções de localização, levando em consideração, sobretudo, zoneamento e vocação, acesso, visibilidade, incentivos fiscais, aproveitamento do projeto
• Desenvolvimento dos projetos e da melhor eficiência custo-benefício para o projeto

3. Fechamento da proposta e negociação
• Proposta comercial competitiva, negociação, assinatura do contrato de locação built to suit e aquisição de terreno

4. Construção do imóvel
• Obtenção de licenças e alvarás para início das obras
• Processo de concorrência e contratação dos prestadores de serviço, construtora e gerenciadora do projeto e da obra

5. Entrega e início de uma parceria de longo prazo
• Entrega do imóvel na qualidade esperada pelo cliente e em conformidade com os projetos executivos, cumprindo o prazo acordado
• Acompanhamento da gestão do imóvel e parceria para possíveis expansões e modernizações

Fonte: Exame